购房者签署认购协议又反悔，如何解除协议并要回定金？

前言

在房产交易中，购房者签订商品房认购协议并交付一定数额的定金，已成为行业的普遍现象。购房者按照认购协议的约定支付定金及首期款后，突然反悔，此时能否要求解除认购协议，并要回定金和首期款呢？近日，李平律师团队成功办理了一起相关案件，现分享给大家。

案情简述

2019年10月16日，甲与乙公司签订《商品房认购协议》，其中约定：

1. 甲认购乙公司xx小区6栋1单元1402号商品房一套，建筑面积约119m²，认购金额1047122元；

2. 甲签署《认购协议》时，应支付20000元定金；

3. 甲分期支付购房款：于2019年10月18日前支付首期房款84712元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年1月16日前付清157068元；于2020年4月16日前付清157068元；于2020年7月16日前付清157068元；于2020年10月16日前付清471206元。

4. 甲必须在约定期限内到乙公司销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为甲放弃购买该房屋，所付款项不予退还；

5. 甲已阅读并理解、同意乙公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各种附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或者减少任何条款。

甲签署《认购协议》后，按照约定支付了定金及首期款。此后，甲一直主动催促乙公司提供《商品房买卖合同》并进行磋商，但乙公司拒绝磋商。2020年4月3日，甲委托律师向乙公司致函，要求被告提供合同文件并进行磋商，乙公司收函后拒绝回应。2020年4月17日，甲再次委托律师致函乙公司解除《认购协议》，并于收函后7日内返还定金及首期款104712元，但乙公司收函后仍未予回应。甲以乙公司恶意拒绝磋商为由向人民法院提起诉讼，请求法院判令解除《认购协议》，乙公司返还首期款以及双倍定金。

案件结果

经法院调解，双方达成一致意见：

1. 甲与乙公司签订的《认购协议》自2020年6月1日解除；

2. 乙公司于2020年7月16日之前退还首期款84712元，定金20000元不予退还，且不承担本案诉讼费；

3. 若乙公司未能按期足额返还首期款，则另行承担本案诉讼费1397元及违约金10000元。

案件评析

一、首期款的返还

支付首期款是《商品房买卖合同》生效后买受人的义务，现在双方尚未签署《商品房买卖合同》，因此买受人没有支付首期款的义务。甲可依不当得利的相关规定，要求乙公司予以返还。

二、定金的返还

一般而言，商品房认购协议仅是预约合同，其效力为赋予双方当事人为订立本约而善意磋商的义务；设置定金的目的，则是为了防止一方当事人在进一步的磋商中违反前项义务。本案乙公司通过《认购协议》第5条排除了自身的磋商义务，根据《合同法》第40条的规定，应属无效条款，其仍应与甲进行磋商。

《商品房买卖合同司法解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”简单来说，如果是购房者反悔，拒不订立本约，则不退还定金；如果是开发商违约，导致无法订立本约，则双倍返还定金；如果双方已经基于公平、诚信原则进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就主要条款达成一致意见，致使本约未能订立，则属于不可归责于双方的事由，此时可以解除认购协议，并返还已付定金。本案中，甲一直主动催促乙公司提供《商品房买卖合同》并进行磋商，但乙公司始终拒绝，可以认定系因出卖人一方原因未能订立本约，乙公司应双倍返还定金。

在调解过程中，甲为了尽快拿回首期款，放弃了请求双倍返还定金的权利。

风险防控建议

一、关于认购协议和定金

1. 购房者为了避免被没收定金的风险，可将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“押金”、“订约金”等形式。

根据《担保法司法解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”这样一来，即便商品房买卖合同没签成，购房人也能要回所交款项。

2. 购房者签订认购协议后反悔，切忌不要直接拒绝签订商品房买卖合同，运用一些技巧，也能规避定金罚则的适用。

购房者应在约定的时间与开发商签订商品房买卖合同，此时不可表现出自己已经反悔不想买房的意图，而应针对买卖合同中不合理的合同条款进行磋商，提出自己认为不合理的地方，要求开发商变更条款或增加补充协议。开发商一般不会同意，这就出现了因不可归责于双方的事由导致本约无法订立的情形，此时可以解除认购协议，并返还定金。购房者还应注意留存自己主动与开发商进行磋商的证据，必要时可以对谈判过程录音录像。

3. 开发商为了避免购房者反悔并要回定金的风险，可将认购协议尽可能地约定详细。

根据《商品房买卖合同司法解释》第5条的规定，认购协议具备当事人信息、房屋的基本情况、总价或单价、付款时间和方式、交付条件与日期、争议的解决方式、违约责任等条款，且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。此时，认购协议并非预约合同，而是正式的商品房买卖合同，购房者必须按照合同的约定履行，否则将承担违约责任。

4. 开发商为了避免购房者反悔并要回定金的风险，应以合理方式提请购房者注意认购协议中限制其权利的条款。

开发商对于认购协议中免除己方责任、限制对方权利的条款应以加黑、加粗、标黄、放大字体等明显方式提请购房者注意，向其进行充分地解释和说明，并要求其签字确认，必要时可进行录音录像。如果购房者在签订商品房买卖合同的磋商过程中否认前述已决条款，则视为提出令对方无法接受的不合理条件，构成对预约合同的违反，此时开发商无须返还定金。

二、关于调解

1. 商品房买卖纠纷极易引发群体诉讼，调解可能是解决纠纷的最佳方式。

商品房买卖纠纷极易引发大规模的群体诉讼，一旦判决公开，开发商可能面临成百上千的业主维权，所受损失将不可控。但如果能私下达成调解，开发商可将损失控制在最低限度内。通过调解解决纠纷，多数当事人能够自动履行，因此购房者也能尽快实现自己的诉求。如果对方不愿意履行，调解书与判决书具有同等效力，购房者可以直接申请强制执行。对于法院而言，一调终局，事结案了，不得上诉，可强制执行，缩短诉讼时限，节约司法资源，可以很快定纷止争。

2. 调解具有终局性，双方当事人在签署调解协议时更应谨慎。

（1）购房者应防范开发商通过调解缩减款项返还数额。开发商往往利用购房者尽快取回购房款的想法，与购房者“讨价还价”，将已支付的销售人员佣金转嫁由购房者承担，压低返还款项数额。

（2）购房者应防范开发商通过调解拖延款项返还时间。购房者虽然可以申请强制执行，但在执行过程中开发商可能还会申请执行和解，再次压低返还款项数额。购房者成了“韭菜”，被割了一波又一波。因此，购房者要求开发商返还款项的时间越短越好，并可以约定如果不能按期还款，将按照诉讼请求的全部数额申请执行，由开发商承担诉讼费，并支付违约金（违约金数额只要不违法法律规定，约定得越高越好）。